建租（build-to-rent「BTR」）住宅模式的誕生，成為標準建售（build-to-sell「BTS」）以外的另類發展模式，但尚未出現於亞洲（日本除外）市場。BTR發展項目是指專為出租而建的公寓，從而獲取長期穩定收入。BTR模式有別於傳統私人租賃住宿：前者的整個開發項目通常涉及單一業主，業主保留長期擁有權並出租單位。這個模式在美國比較盛行，估計行業總值達3.3萬億美元，佔當地房地產投資逾25%1。這個概念在德國和荷蘭亦十分普遍，當地很大比例的BTR住宅發展項目由機構持有。
亞洲文化視置業為首要目標之一，推動房地產業締造穩健的回報，甚至超越國內生產總值增長。因此，物業發展商通常以BTS計劃為重點 — 在新加坡等競爭開放型市場，發展商可透過BTS渠道，以合理步伐成功出售住宅庫存。然而，住宅市場的監管風險偏高，政府經常推出宏觀審慎措施，以提高物業的可負擔程度和遏抑投機活動。高額首次印花稅亦降低這個資產類別的資本收益潛力。
展望未來，我們預計發展商可能考慮將BTR模式納入房地產投資信託（「房託」）架構。綜觀環球房地產業，目前只有日本將機構持有的住宅房地產納入房託架構。事實上，住宿相關房託對環球投資者最具吸引力，因為其收益率較低，而且息差較窄，顯示這個資產類別的需求殷切。住宿房託在亞太區（日本除外）仍處於萌芽階段，但有望成為充滿動力的增長領域，與全球各地的住宿房託互相競爭。
我們亦意識到千禧世代的消費習慣不斷改變。這個群體形成龐大人口（見圖1），將會主導未來的置業和租賃模式。研究顯示，千禧世代租戶包括年輕專業人士，未生育的夫婦，以及許多為工作需要而經常轉移居所的人士。儘管租賃期普遍不超過12個月，但實際上租戶一般租住單位平均超過四年，為這個渠道帶來穩定的經常性收入來源（見圖2）。
各國政府正著手研究BTR模式，可能為這個特定用途向發展商撥出土地。中國和澳洲是近期引入BTR模式的例子。自2018年起，中國中央政府鼓勵發展商開展僅供租賃的項目，作為解決房地產市場過熱的一項長期方案。同樣，澳洲聯邦政府作出政策讓步，允許機構投資者透過管理式投資信託架構收購僅供租賃的住宅物業，為BTR模式增強動力奠定基礎。
度身訂造，滿足需要
除了長期居所外，尚有其他BTR模式可滿足不同的需要和分類市場，包括共居空間、學生宿舍和退休屋苑。這些物業根據不斷變化的需求而設，適合不同人生階段的特定人口組別。
舉例而言，共居概念的賣點包括便利、成本、社區和協調。除了提供臨時短期住宿外，共居設施亦可增強社區意識和安全感，同時解決全球流動工作者或希望滿足短期住屋需要人士的孤獨感。此外，共居租金涵蓋眾多設施和公用設備，例如家務管理、無線網絡、家具及維修等，一應俱全。目前大部份共居設施一般以應用程式管理，更能吸引現今精通科技的世代。因此，共居空間營運商可利用科技把握機會，向租戶提供全套相關服務。共居空間在整個亞洲區的市場滲透率只有3%至5%，我們認為增長空間極大。
共居空間分類市場定位獨特，可把握市場對更靈活生活方式的需求，同時讓物業發展商賺取豐厚租金收益，因為市價趨向介乎傳統長期租賃與全套服務式公寓之間。BTR模式亦有助吸收和緩衝週期內的空置率。
學生宿舍是另一個涉及BTR模式的例子。這個分類市場已從另類資產類別演變為主流投資，因為投資者視其為防守性較強的領域，較不受經濟週期所影響。這類物業或會由多家大學共同擁有，其設施和社區發展（例如關顧輔導）專為學生群體而設。這個分類市場的增長來自通脹、機構營運物業的滲透率上升，以及學生群體迅速擴大。舉例說，澳洲政府已指定目標，將當地25至34歲持有學位的人口比例由目前27%增加至2025年之前的40%。當地學生人數在過去十年飆升超過50%。全球亦展現同類趨勢，預計流動學生人數將從2019年的500萬增至2025年之前的800萬4。學生宿舍顯然供不應求；在印度，目前由大學營運的學生專用宿舍只能應付20%的學生需求。
另一個引起市場注視的領域是退休屋苑。許多流動的城市居民選擇離開現有居所，與志趣相投的長者共享社區生活，區內提供社會和一些支援服務。經過一段時間後，這個社區的輔助生活要求提高，可能需要個人護理服務。這種生活空間在歐美和澳洲十分普遍，但在亞洲尚未普及。鑑於亞太區人口急速老化，我們相信專為退休而建的住屋潛在需求龐大，與現時供應存在差距，反映尚未開發的潛力可觀。
以房託方式使BTR資產獲利的空間
發展商將BTR資產投入房託，顯然具有財務利益。這個選擇可讓發展商透過資產賺取利潤，從而為其他發展項目提供資金，同時取得房託的所有費用來源（見圖3）。
房託經理和物業經理通常由房託營辦商全資擁有。營辦商其後可獲得這些附屬公司所賺取的經常性管理費。此外，在房託上市後，營辦商仍可保留部份房託投資，從而獲取股息收入和資本收益。許多房託無需繳納企業稅或股息稅（視乎司法管轄區而定），因此具備有效的稅務架構。房託亦可透過租金與消費物價指數掛鈎來對沖通脹。
相比之下，BTS計劃發展商通常只透過單次銷售交易獲利。此外，這個計劃成功與否，取決於潛在買家支付首期款項及獲得銀行按揭貸款的能力。零工經濟或會對傳統按揭貸款模式構成障礙，因為買家需要擁有紀錄可證的長期收入來源，才合資格獲得銀行貸款。
此外，在目前長期低息的環境下，投資者（如保險公司、主權財富基金和退休基金）一直追求高收益和長存續期的資產。BTR投資對經濟週期較不敏感，為上述經常性回報提供發展空間。
圖4可見住宅房託的吸引力；美國和日本住宅房託的股息率低於整體房託指數，顯示兩地房託較昂貴，可見需求暢旺，而且相對10年期政府債券孳息出現正息差。
對政策官員來說，BTR模式拓闊房屋選擇，改善首次置業人士的負擔能力，並可提供更快捷的房屋解決方案，以應對城市化的壓力。新加坡建屋發展局轄下為期99年臨時長期租約的公共房屋是其中一例。
危中有機
發展商需要具備穩健財務實力，才能建造並以可負擔的租金提供優質設施。可供使用的土地亦會構成相同問題。以新加坡為例，政府需要預留土地來同時滿足城市規劃和人口需要。這些政策決定往往能發揮地盡其用的效益。
BTR模式可為昂貴的國際都市房地產開闢新投資渠道，拓展這種新生活模式的發展商將可受惠。同樣，若對投資於這些模式的基金及／或擁有這些模式的公司進行投資，投資者可享有穩定的租金收入和房託基金資產的增長。