亞太區電子商貿增長一日千里。回顧2019年，區內電子商貿銷售增長25.0%至2.271 萬億美元，佔全環球市場64.3%1。隨著網上購物越見普及，貨品倉儲的形式亦由實體倉庫轉為大型現代物流設施（分發中心及備用庫存倉庫）。由於派遞速度和成本的競爭日益激烈，不少企業轉用第三方物流營運商，把產品直接運送至客戶。
在這方面，亞太區的發展領先全球。2018年，區內第三方物流業錄得3,588億美元的收益，Armstrong & Associates預計到2023年，有關收益將進一步增至5,382億美元。這相當於每年大幅增長8.4%，表現遠勝其他單一地區或經濟體，包括北美洲（7.7%）和歐洲（4.3%）2。
透過引入現代物流科技（例如機械人倉庫系統、採購數據分析及物聯網），第三方物流營運商可進一步節省營運成本，提高效率，從而縮短銷售和交付時間，並且可承接更多生意。然而，物流業的競爭非常激烈，業內主要企業積極擴大市場份額，使利潤率承受顯著壓力。另一方面，電子商貿公司亦同樣面對劇烈競爭。
亞洲倉庫需求上升
鑑於上述情況，投資者把握電子商貿崛起的趨勢，把注意力轉到實體物流設施，情況並不令人感到意外。
在目前的電子商貿環境，第三方物流營運商和電子商貿公司需要的空間一般比傳統倉庫用戶多三倍3，以便處理更多元化的產品。然而，除澳洲外，區內的現代物流設施目前嚴重供不應求。這供求失衡的情況意味著有關設施的需求將在未來兩年每年增長6%（2018年：4%）5。
因此，根據區內2019年工業房地產的租金增長（見圖1），物流設施擁有者（尤其是擁有設於優質地段的設施）最有可能受惠。
中國機遇
中國物流房地產市場蘊藏最可觀的增長機會。自2013年以來，中國一直是全球最大電子商貿市場。2019年，當地網上銷售額估計達到1.935萬億美元，佔全球市場54.7% — 接近其他五大市場（美國、英國、日本、南韓和德國）的總和兩倍7。此外，中國的網上銷售增長趨勢並未出現放緩跡象。市場研究公司eMarketer預測，到2023年，中國電子商貿銷售額可望增至4.096萬億美元8。
在2018年，中國共有6.1億名網上消費者9 ，交收了500億件包裹。為了保持向本土消費者提供快速派遞服務（市內：12小時；全國：24小時）10，中國第三方物流營運商和電子商貿公司對物流和工業分發空間的需求日益增加。
因此，在2019年，儘管中國經濟增長放緩，而且面對貿易相關的阻力，但一線城市（北京、上海、廣州和深圳）的物流租賃市場仍錄得增長（見圖2）。
中期而言，隨著嚴格的土地政策繼續遏抑一線城市的新項目供應，我們預期部份電子商貿公司和倉庫租戶將遷移至二、三線城市的新建工業空間，甚至是較易收購土地的鄉鎮地區。
例子：2018年10月，阿里巴巴旗下物流公司菜鳥網絡在江蘇省二線城市無錫開設中國最大型的自動化倉庫。這座世界級設施擁有700台機械人，可處理大量包裹並分發至華東地區200多個地點12， 將為中國自動化倉庫勾劃出未來發展藍圖。
儘管如此，現時中國電子商貿物流倉庫業普遍仍然落後，有報告顯示接近98%的倉庫設施已經陳舊13。因此，能夠提升現有物流空間並把握科技進步的倉庫擁有者將有望脫穎而出。雖然無人機速遞服務仍處於測試階段，但最終將有助電子商貿物流業開拓運輸至現時因陸路運輸成本過高的偏遠地區的商機。
日本倉庫日益遷移至現代設施
物流設施的投資機會並非發展中市場獨有。發展較成熟的日本，其電子商貿的擴展（2018年：18萬億日圓，見圖4），及電子商貿的滲透率相比美國、英國和中國等環球市場仍然較低，推動送貨上門服務的需求，因而令運輸成本上升。
上述趨勢加上貨車司機短缺，及現代化物流設施的不足（僅佔物流設施總數4.9%）15，驅使企業從老化倉庫遷移至位於優質地區的現代設施。東京都、大阪和名古屋的核心市場空置率已見回落，東京灣區2019年的空置率更跌至零，是2008年來首次16。
上述市場租賃活動暢旺，日漸引起海外投資者垂青。2019年12月，美國資產管理公司Nuveen據報以3.65億美元購入日本亞馬遜位於東京都的備用庫存倉庫17。較早前於2019年7月，黑石集團（Blackstone Group）向新加坡豐樹產業（Mapletree）收購日本倉庫資產組合，作價為9.20億美元18。
我們相信，管理完善的日本優質地段工業房地產應可繼續享有穩定租金增長和高出租率的優勢。
維持審慎挑選
亞洲工業房地產市場的長遠前景向好。根據羅兵咸永道會計師事務所與Urban Land Institute的統計調查，機構投資者認為，在亞太區房地產業當中，工業和物流業房地產的投資前景最具吸引力19。
自2019年以來，有意涉足亞太區物流設施投資的機構投資者（包括房地產投資信託[房託]管理公司）已展開一股購買工業房地產的熱潮。
這股熱潮推高不少工業物業的估值至昂貴水平。經過去年的凌厲升勢後，亞洲工業房託的平均市帳率目前已高出五年歷史平均值多於一個標準差20。
儘管如此，但由於維修保養成本較零售和商用物業低，工業房託仍是一項表現強韌的資產類別。考慮到估值偏高，我們目前在工業房託領域中慎選投資，但仍會持續注視新投資機會和估值錯位的情況，並且偏好擁有可觀發展中項目及優秀實力，而且能穩妥地出租資產的獲擔保物流業房託。我們的投資組合目前涵蓋亞太區零售、辦公室和工業房託。