重塑亞洲未來購物商場

網上零售改變了消費行為。然而,新加坡的物業持有人繼續把握亞洲中產階層崛起的機遇,將購物商場改建為一站式時尚生活娛樂中心。

亞洲一直是環球經濟的一股重要動力。亞洲區國內生產總值佔全球規模的比率由2000年僅29.3%,升至2019年的45.0%。預期這個一數字將進一步上升1

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隨著經濟增長擴張,亞洲中產階層崛起所產生的購買力已超越歐洲和北美洲。分析師預測到了2030年,隨著城市化持續,亞洲中產階層的消費開支將可能佔全球中產階層的57%(見圖1)。

圖1:全球中產階層的消費開支(購買力平均價,按2011年固定匯率,以10億美元及所佔比重計)2

Figure 1-contagion

此外,網上零售改變了消費模式,對許多傳統零售商造成挑戰。

零售商HMV的遭遇被視為網上購物轉型顛覆傳統零售商模式的範例。過去,HMV遍佈全球購物區和高級零售中心,售賣黑膠唱片以至CD和DVD等各類產品。該公司已關閉了不少位於美洲、澳洲、加拿大、愛爾蘭和新加坡的店舖,並於香港全線結業。

改變購物體驗

對比美國等大國,新加坡的購物商場業主似乎更能抵禦網上零售的挑戰。

舉例說,部份業主與網上購物平台合作,讓顧客到鄰近的購物中心領取網上購買商品。

另一些業主把商場改建為一站式時尚生活娛樂中心,讓旗下商場可在網上零售世代繼續與時並進。

新加坡在這方面發展良好,畢竟當地居民的生活空間一般較小,喜歡於公共場所進行社交活動。便利及完善的公共交通系統3 亦使購物中心方便易達。換言之,人口密度高及城市發展緊湊為零售購物商場帶來客流量。

目前,新加坡的大型購物商場設有公共圖書館、保齡球場、宴會廳、室內遊樂場、健身室、補習中心和戲院,為本地居民和遊客帶來一站式時尚生活娛樂中心。為吸引更多顧客光臨,購物商場的管理公司亦舉辦名人活動和節日表演。

另外,零售商正制定新策略,以加強店內價值主題。這些策略包括舉行店內活動,以推動顧客契合,並掌握顧客渴望試用和體驗產品的意欲,以及提供與專家對談的機會,令顧客獲得可靠的資訊。

綜合上述因素,我們便了解到為何網上購物佔亞洲總零售銷售的比重相對較小(見圖2)。

圖2:網上購物佔總零售銷售百分比4

Figure  2-contagion

因此,儘管經濟放緩,但新加坡優質購物商場的租賃空間需求依然堅挺。世邦魏理仕研究進行的調查顯示,在2019年第三季,新加坡優質零售場所持續吸引各類行業的新零售商,包括食品與飲料,保健與健身及兒童娛樂等行業。

在2019年第三季,新加坡零售樞紐烏節路(Orchard Road)的優質租賃地段平均租金維持於31.70新加坡元5, 加上新供應少,令擁有新加坡核心零售地段的房地產投資信託的前景更加亮麗。

全球最具實力消費者

新加坡零售市場表現強韌亦受惠於中國內地旅客湧入,購物商場業主實在不容忽視這趨勢。

購物成為中國旅客選擇旅遊地點的優先考慮因素。眾多因素其中之一是中國旅客致力迴避中國對高檔消費品徵收的高額進口稅及昂貴價格。海外購買產品具質素保證亦相當重要。

根據市場研究公司尼爾森進行的調查,中國內地旅客的人均購物消費開支為762美元,較非中國內地客的人均開支高1.5倍6

很多人未必知道,新加坡是亞太區第二大旅遊熱點,當中大部份旅客來自中國內地,而且旅客於新加坡的消費排名第一7

基於上述原因,即使中國內地旅客只是短暫停留新加坡,也十分利便他們實現購物目的。普通話的應用在新加坡相當普遍,進一步加強內地旅客的購物體驗。

把握機遇

亞洲購物商場業主正應對網上零售的挑戰,並融合嶄新概念。這吸引許多國際品牌在亞洲擴展零售業務,以發掘新商機。

環球房地產服務公司世邦魏理仕的資料顯示,2017年國際品牌首二十個目標零售市場有半數位於亞太區。並非只有高端品牌聚焦於亞洲消費者。38個國際品牌於新加坡開設首家海外分店,其中包括日本知名折扣連鎖店Don Quijote8. 這證明顧客追求「價廉物美」的購物體驗,因而推動大量銷售和購物商場客流量。

這些因素均有助維持租金收入及增長。亞洲房地產投資信託(房託)為投資者帶來把握相關趨勢的途徑,同時其波幅應低於股票。

在目前的低息環境下,亞洲房託的12個月預期股息率為4.39%,顯得格外吸引(見圖3)。

圖3:亞洲房託的收益率9

Figure 3-Mall-Yields

綜觀亞洲區,香港和新加坡的房託股息率分別為5.4%和4.4%,而其市帳率則低於澳洲、日本及美國(見圖4)。估值的顯著差異為精明的投資者帶來投資機會。

圖4:新加坡和香港房託以低估值帶來高收益10

Fig4-Mall-Yields

鑑於房託的估值主要由零售和辦公室空間的內需所帶動,因此亞洲房託受惠於亞洲經濟體及消費開支的增長,從而在某程度上緩衝可能出現的環球陰霾。

對本地和國際投資者來說,亞洲房託在分散投資於亞洲房地產市場方面別具成本效益,因此理所當然成為過去15年以來增長最快的資產類別之一。

亞洲房託的市值由2003年僅247.3億美元(48隻房託)增加至2020年1月的3,932.8億美元(250隻房託)11。這個領域及相關投資機會持續增長,加上不少亞洲經濟體仍處於發展階段,目前仍有大量房地產有待被證券化。

資料來源:瀚亞投資(新加坡)有限公司:

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