新型住宅模式為發展商帶來利潤推動力

傳統置業模式正出現變化。綜觀未來影響住宅房地產的主流趨勢,影響最大的是千禧世代的意願和購買力,以及老齡人口的需要。物業發展商正以另類房屋主意作出回應,以滿足不斷變化的需要、偏好和日益升溫的城市化壓力。

建租(build-to-rent「BTR」)住宅模式的誕生,成為標準建售(build-to-sell「BTS」)以外的另類發展模式,但尚未出現於亞洲(日本除外)市場。BTR發展項目是指專為出租而建的公寓,從而獲取長期穩定收入。BTR模式有別於傳統私人租賃住宿:前者的整個開發項目通常涉及單一業主,業主保留長期擁有權並出租單位。這個模式在美國比較盛行,估計行業總值達3.3萬億美元,佔當地房地產投資逾25%1。這個概念在德國和荷蘭亦十分普遍,當地很大比例的BTR住宅發展項目由機構持有。

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亞洲文化視置業為首要目標之一,推動房地產業締造穩健的回報,甚至超越國內生產總值增長。因此,物業發展商通常以BTS計劃為重點 — 在新加坡等競爭開放型市場,發展商可透過BTS渠道,以合理步伐成功出售住宅庫存。然而,住宅市場的監管風險偏高,政府經常推出宏觀審慎措施,以提高物業的可負擔程度和遏抑投機活動。高額首次印花稅亦降低這個資產類別的資本收益潛力。

展望未來,我們預計發展商可能考慮將BTR模式納入房地產投資信託(「房託」)架構。綜觀環球房地產業,目前只有日本將機構持有的住宅房地產納入房託架構。事實上,住宿相關房託對環球投資者最具吸引力,因為其收益率較低,而且息差較窄,顯示這個資產類別的需求殷切。住宿房託在亞太區(日本除外)仍處於萌芽階段,但有望成為充滿動力的增長領域,與全球各地的住宿房託互相競爭。

我們亦意識到千禧世代的消費習慣不斷改變。這個群體形成龐大人口(見圖1),將會主導未來的置業和租賃模式。研究顯示,千禧世代租戶包括年輕專業人士,未生育的夫婦,以及許多為工作需要而經常轉移居所的人士。儘管租賃期普遍不超過12個月,但實際上租戶一般租住單位平均超過四年,為這個渠道帶來穩定的經常性收入來源(見圖2)。

圖1:亞太區千禧世代將在2030年之前成為最龐大消費群2

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圖2:英國住宅租賃期上升3

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各國政府正著手研究BTR模式,可能為這個特定用途向發展商撥出土地。中國和澳洲是近期引入BTR模式的例子。自2018年起,中國中央政府鼓勵發展商開展僅供租賃的項目,作為解決房地產市場過熱的一項長期方案。同樣,澳洲聯邦政府作出政策讓步,允許機構投資者透過管理式投資信託架構收購僅供租賃的住宅物業,為BTR模式增強動力奠定基礎。

度身訂造,滿足需要

除了長期居所外,尚有其他BTR模式可滿足不同的需要和分類市場,包括共居空間、學生宿舍和退休屋苑。這些物業根據不斷變化的需求而設,適合不同人生階段的特定人口組別。

舉例而言,共居概念的賣點包括便利、成本、社區和協調。除了提供臨時短期住宿外,共居設施亦可增強社區意識和安全感,同時解決全球流動工作者或希望滿足短期住屋需要人士的孤獨感。此外,共居租金涵蓋眾多設施和公用設備,例如家務管理、無線網絡、家具及維修等,一應俱全。目前大部份共居設施一般以應用程式管理,更能吸引現今精通科技的世代。因此,共居空間營運商可利用科技把握機會,向租戶提供全套相關服務。共居空間在整個亞洲區的市場滲透率只有3%至5%,我們認為增長空間極大。

共居空間分類市場定位獨特,可把握市場對更靈活生活方式的需求,同時讓物業發展商賺取豐厚租金收益,因為市價趨向介乎傳統長期租賃與全套服務式公寓之間。BTR模式亦有助吸收和緩衝週期內的空置率。

學生宿舍是另一個涉及BTR模式的例子。這個分類市場已從另類資產類別演變為主流投資,因為投資者視其為防守性較強的領域,較不受經濟週期所影響。這類物業或會由多家大學共同擁有,其設施和社區發展(例如關顧輔導)專為學生群體而設。這個分類市場的增長來自通脹、機構營運物業的滲透率上升,以及學生群體迅速擴大。舉例說,澳洲政府已指定目標,將當地25至34歲持有學位的人口比例由目前27%增加至2025年之前的40%。當地學生人數在過去十年飆升超過50%。全球亦展現同類趨勢,預計流動學生人數將從2019年的500萬增至2025年之前的800萬4。學生宿舍顯然供不應求;在印度,目前由大學營運的學生專用宿舍只能應付20%的學生需求。

另一個引起市場注視的領域是退休屋苑。許多流動的城市居民選擇離開現有居所,與志趣相投的長者共享社區生活,區內提供社會和一些支援服務。經過一段時間後,這個社區的輔助生活要求提高,可能需要個人護理服務。這種生活空間在歐美和澳洲十分普遍,但在亞洲尚未普及。鑑於亞太區人口急速老化,我們相信專為退休而建的住屋潛在需求龐大,與現時供應存在差距,反映尚未開發的潛力可觀。

以房託方式使BTR資產獲利的空間

發展商將BTR資產投入房託,顯然具有財務利益。這個選擇可讓發展商透過資產賺取利潤,從而為其他發展項目提供資金,同時取得房託的所有費用來源(見圖3)。

房託經理和物業經理通常由房託營辦商全資擁有。營辦商其後可獲得這些附屬公司所賺取的經常性管理費。此外,在房託上市後,營辦商仍可保留部份房託投資,從而獲取股息收入和資本收益。許多房託無需繳納企業稅或股息稅(視乎司法管轄區而定),因此具備有效的稅務架構。房託亦可透過租金與消費物價指數掛鈎來對沖通脹。

圖3:房託能讓發展商賺取經常性收入5

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相比之下,BTS計劃發展商通常只透過單次銷售交易獲利。此外,這個計劃成功與否,取決於潛在買家支付首期款項及獲得銀行按揭貸款的能力。零工經濟或會對傳統按揭貸款模式構成障礙,因為買家需要擁有紀錄可證的長期收入來源,才合資格獲得銀行貸款。

此外,在目前長期低息的環境下,投資者(如保險公司、主權財富基金和退休基金)一直追求高收益和長存續期的資產。BTR投資對經濟週期較不敏感,為上述經常性回報提供發展空間。

圖4可見住宅房託的吸引力;美國和日本住宅房託的股息率低於整體房託指數,顯示兩地房託較昂貴,可見需求暢旺,而且相對10年期政府債券孳息出現正息差。

圖4:股息率下降反映住宅房託需求上升6

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對政策官員來說,BTR模式拓闊房屋選擇,改善首次置業人士的負擔能力,並可提供更快捷的房屋解決方案,以應對城市化的壓力。新加坡建屋發展局轄下為期99年臨時長期租約的公共房屋是其中一例。

危中有機

發展商需要具備穩健財務實力,才能建造並以可負擔的租金提供優質設施。可供使用的土地亦會構成相同問題。以新加坡為例,政府需要預留土地來同時滿足城市規劃和人口需要。這些政策決定往往能發揮地盡其用的效益。

BTR模式可為昂貴的國際都市房地產開闢新投資渠道,拓展這種新生活模式的發展商將可受惠。同樣,若對投資於這些模式的基金及/或擁有這些模式的公司進行投資,投資者可享有穩定的租金收入和房託基金資產的增長。

資料來源:瀚亞投資(新加坡)有限公司:

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