隨著數碼網絡連繫性提升，很多工種都無需員工在傳統辦公室內工作。另外，企業擴大環球版圖的需求日增，但又不想承受在多個地點設立辦事處的財務負擔，因此衍生共用工作空間的現象，自由工作者和以項目為本的員工等獨立專業人士可在一個稱為共用工作空間的環境工作。採用彈性工作安排的公司亦開始安排居住在偏遠地區的員工在這類空間工作。
共用工作空間的吸引力
共用工作空間可以是開放式環境的非指定／專用寫字枱、私人辦公室，甚至一層或多層空間。
共用工作空間營運商通常以較低（批發）租金向物業業主租用大型辦公室空間。然後，營運商會重新設計空間，向需要租用數天或數月小型工作空間的個別租戶分租，並向他們收取較高（零售）租金。共用工作空間營運商便可從中賺取租金差價。
對租戶來說，共用工作空間具靈活性，讓他們選擇所需環境。這亦可節省一般設立傳統辦公室所需的預付資本開支，令不少自由工作者、小型初創企業或自僱創業人士能夠負擔起位於核心商業區的辦公室。
至於物業業主，共用工作空間為寫字樓市場帶來新需求。共用工作空間營運商不但為他們物色新租戶，還承擔管理臨時租約的信貸或租金風險。因此，業主通常願意接受減低租金。
這稱為二級價格分歧，寫字樓業主以較低的租金, 受惠於彈性的勞動力，繼而獲取更高的租金收入。見圖1。
這種合約安排令寫字樓業主可透過共用工作空間獲得邊際租金收入（這新興的市場範疇與傳統租賃概念不同），從而提高了寫字樓的價值（如圖1方格B）。我們認為這新現象是結構性而非週期性。
亞洲的共用工作空間趨勢
在亞洲，彈性工作空間市場近年發展勢如破竹。
圖2顯示在2014年至2017年期間，亞太區彈性空間的樓面面積存量每年顯著增長35.7%，遠高於美國（25.7%）和歐洲 (21.6)
2 。
在2018年，彈性工作空間的需求在上半年佔亞太區租賃總數的15%，高於2017年初的5%。彈性空間營運商的平均租賃面積約為30,000平方呎3 。
亞洲彈性寫字樓市場擴張，不單是源於基數偏低，經濟轉強及業務擴張推動寫字樓需求，亦受惠於政府政策鼓勵知識型初創企業和創業，從而抵銷製造業等傳統行業增長放緩的影響。
例子：新加坡
以新加坡為例，當地的共用工作空間市場由2017年的700,000平方呎增長至2018年的1.4百萬平方呎5 。
除自由工作者和小型初創企業外，共用工作空間的靈活性環境亦吸引跨國公司。舉例說，澳洲發展商Lendlease Group旗下550名駐新加坡員工，當中有100名員工於2017年遷入OUE Downtown的The Work Project6 。
根據房地產顧問公司世邦魏理仕的資料，到2018年底，新加坡的共用工作空間的市場規模在2019年有可能超越2百萬平方呎。
寫字樓租金回升
共用工作空間模式正提振新加坡的寫字樓租賃市場, 這是從2017年因大量新供應引發回吐中復甦。最新數據進一步支持我們的觀點，新加坡寫字樓市場確實回升。在2019年第二季，核心商業區的甲級寫字樓租金按季升 3%，觸及十年高位, 每月每平方呎達9.93新加坡元的水平，這是連續第八季錄得增長8 。非正式資料亦反映甲級寫字樓的市值租金急升至每月每平方呎11新加坡元。
這股回動力源於就業增長以及需佔用寫字樓空間的行業成立新公司, 如金融, 科技及通訊以及商業服務行業（見圖4）。
共用工作空間的需求強勁，加上供應更趨緊絀，將為新加坡寫字樓租金的未來走勢帶來支持。展望未來五年（2018年至2022年），新落成物業的平均面積估計為120萬平方呎，低於過往十年（2008年至2017年）的平均落成面積185萬平方呎。預計寫字樓市場在2019年和2021年的供應將更趨緊張。見圖5。
寫字樓業主別具優勢
共用工作空間營運商在租賃市場擔當重要角色，市場門檻偏低，在亞洲有利可圖的共用工作中心只佔48%11 。寫字樓業主很容易便能推出自家的共用工作空間品牌，擔當營運商的角色，獲取租金差價。
此外，不少亞洲市場的寫字樓存量由少數業主控制，相比美國的商業物業業主分佈較為分散。因此，如果亞洲寫字樓業主決定不向共用工作空間營運商出租工作空間，將帶來很大的影響，令營運商的選擇減少。
所以寫字樓業主比營運商更能把握共用工作空間的優勢。
不過，已提供共用工作空間的寫字樓業主亦不能太沾沾自喜，而應該繼續作出調整，以迎合市場對工作空間日益轉變的需求，包括在工作場所加入科技元素，例如增設智能感測器及樓宇管理系統，為租戶提供更好的用戶體驗。
共用工作空間的最佳平衡
亞洲房託讓投資者能把握共用工作空間趨勢的機遇，但投資者仍需小心選擇，物色可從這項趨勢中創造價值的物業業主。
舉例說，過量投資於靈活空間可能減低優質寫字樓的價值。相反，忽視靈活市場的短期租約亦可能無法優化租金收入。
世邦魏理仕進行的調查顯示，半數物業投資者認為把一幢樓宇少於20%的空間撥作靈活空間（服務式辦公室及共用工作空間）有助提升物業價值，但把多於80%的空間撥作靈活空間則會削弱物業價值12 。而新加坡核心商業區寫字樓中只有4-5％是共同工作空間的營運商經營。
寫字樓業主亦需評估共用工作空間營運商向現有資產或鄰近地區租戶提供服務的能力，從而選出合適的營運商。
只要做到傳統及共用工作空間有良好的配置，以及物色到合適的合作夥伴，寫字樓業主便能成功受惠於亞洲的共用工作空間趨勢。